第94章 地铁站上盖发展权
1977 年 1 月 14 日， 香港地铁公司正式宣布： 公开接受邮政总局原址发展权招标竞投。
各竞投公司频频与地铁公司接触， 刺探地铁公司意图， 准备投标书及附件， 在限期内呈交上去。
公开招标为各公司提供一个平等机会， 投标书内容则属机密。
投标中标法则， 若过多考虑自己一方的利益， 则中标希望小； 若条件过于优惠对方， 自己则毫无利益可图。
泰富地产的会议室里，陈文杰也召集所有属下，说出自己的想法。
“泰富地产也要参加这次的投标，而且要尽力去中标！”
此话一出，众人不仅惊讶，甚至心里可能想发笑——老板实在太不自量力了。
一名属下按耐不住，当即说道：“与置地、新鸿基、长江实业等地产公司比，泰富还只能算小型公司， 如何竞争得过地产巨无霸，特别是置地？”
其余属下也沉默，显然对于这种给老板提醒的做法，他们是认同的。
“能”
陈文杰自信的说道：“世界上任何一家大型公司， 都是由小到大， 从弱到强的。赫赫大名的遮打爵士由英国初来香港， 只是个默默无闻的贫寒之士， 他靠勤勉、 精明和机遇，发达成巨富， 创九仓(九龙仓)、 建置地、 办港灯(香港电灯公司)。 我们做任何事， 都应有一番雄心大志， 立下远大目标， 才有压力和动力。"
大家振奋了一下，但也仅仅是振奋了一下。
随即，陈百燊说道：“只是不说我们能不能领悟到地铁公司的意图，就是我们没有足够的地产经验，也是一个麻烦的事情。”
言下之意，哪怕是泰富地产有个两三年的地产开发经验，也不至于如此被动。
陈文杰点点头，说道：“这一点我承认！但我的想法是：第一，我们可以和人合伙，各50%股权；第二，地产开发经验，都是在学习中，设计图则和建筑施工，有专业的企业提供，我们没必要事事都揽在身上。”
有没有合伙人，都要去尝试！
大家顿时不再发言，虽然不看好泰富地产中标，但老板既然愿意去做，那后面不中标也没有关系，反正没有什么损失。
只是，大家的信心不高而已！
.......
傍晚，陈文杰没有去找赵雅之、关嘉慧，而是回到联邦花园的家里。
吃完饭，他便来到书房，仔细思考——关于中环站的站上盖发展！
港岛中区， 是置地的“老巢”。 当年置地创始人保罗· 遮打参与中区填海， 获得港府成片优惠地皮。
置地在中区， 拥有 10 多座摩天大厦。 置地广场和康乐广场(又名怡和大厦)位于未来的中环地铁车站两翼。 中环车站又恰好落在遮打道上， 遮打道的南侧， 则是遮打花园广场。
就凭这些物业和街道的名称及主人， 就可知置地在中区的地位。
难怪此时的公众和传媒都把中环站称为遮打站。
而后面的金钟站离遮打花园广场仅一百多米， 简直就处在置地的眼皮子底下。
攫取中环、 金钟车站的兴建权， 等于打入中区的心脏， 到置地这只座山虎的食槽里夺食。
卧榻之旁， 岂容他人酣睡？
置地并未公开声称参与竞投， 就有报章唱起置地“志在必得”的高调， 谁与置地竞争， 无疑“以卵击石”。
“志在必得” 的置地， 会不会“大意失荆州” 呢？
置地属怡和系， 怡和大班又兼置地大班。
现任大班是纽璧坚， 纽璧坚 20 岁起就参加怡和洋行的工作， 一步步爬上董事局主席高位。
纽璧坚没有任何背景， 靠的是自己的勤勉努力。
置地的另一个创始人， 是凯瑟克家族的杰姆· 凯瑟克。 凯瑟克家族又是怡和有限公司的第一大股东。 因此， 纽璧坚身为两局大班， 又得受股东老板的制约。
凯瑟克家族力主把发展重点放到海外，这样， 势必分散纽壁坚坐镇香港抉择的精力。
这正是一般不易洞察的置地的薄弱之处， 人们往往会被置地的“貌似强大” 蒙住双眼。
置地一贯坐大， 也习惯于坐大。
过于自负的置地未必就会冷静地研究合作方， 并“屈尊”去迎合合作方。
那么， 地铁公司招标的真正意向是什么?
香港地铁公司是一间直属港府的公办公司。
香港的公办公司， 并不像前世内地的国有企业， 一切都由政府包揽包办。
地铁公司除少许政府特许的专利和优惠外， 它的资金筹集、 设计施工、 营运经营， 都得按商场的通常法则进行。
陈文杰通过各种渠道获悉， 港府工务局对中区邮政总局原址地皮估计约 2.443 亿港元，原址用作中环、 金钟两地铁车站上盖。
另加上九龙湾车厂地皮估价， 两者合计约 6 亿港元。
港府将以估价的原价批予地铁公司， 由地铁公司发展地产， 弥补地铁兴建经费的不足。
地铁公司为购旧中区邮政总局原址地皮， 曾与港府多次商谈。 地铁公司的意向是： 用部分现金， 部分地铁股票支付购地款。
港府坚持要全部用现金支付。
那么，首先明确这一点， 竞投车站口盖发展权， 必须以现金支付为条件。
地铁公司与港府在购地支付问题上产生分歧， 说明地铁公司现金严重匮乏。 地铁公司以高息贷款支付地皮， 现在急需现金回流以偿还贷款， 并指望获得更大的盈利。
“地铁公司缺现金，必然不会同意‘建成后，长期出租的方案’，这是一个关键。”
“因为，置地的方案，绝不可能迁就这一点。置地将中环物业视为‘私产’，他们的方案一定是将中环站、金钟站的站上盖发展权，用作长期收租。”
“这样一来，置地实际上已经不可能中标。”
“那么，最大的中标可能，自然就是长江实业的李家成。其去年底，就供股集资1.1亿，又得到大通银行的2亿贷款承诺，再加上长江实业的流动资金，俨然是现金流大企业。”
想到这些，陈文杰心中已经明朗起来。
正所谓‘知己知彼百战百胜’，如今他既已经知道地铁公司的意图，又知道长江实业的李家成想法，那么他未必不能截胡，以此去削弱长江地产的实力。
陈文杰的实力虽然还很弱小，但未必没有机会。
就好比他提前吃下永高公司（希尔顿酒店）、湾仔的英美烟草公司旧址一样，长江地产的实力，已经在无形中的被削弱。
而此时的长江地产，充其量也就是一家净资产值不到5亿的企业，远没有想象中的强大！
各竞投公司频频与地铁公司接触， 刺探地铁公司意图， 准备投标书及附件， 在限期内呈交上去。
公开招标为各公司提供一个平等机会， 投标书内容则属机密。
投标中标法则， 若过多考虑自己一方的利益， 则中标希望小； 若条件过于优惠对方， 自己则毫无利益可图。
泰富地产的会议室里，陈文杰也召集所有属下，说出自己的想法。
“泰富地产也要参加这次的投标，而且要尽力去中标！”
此话一出，众人不仅惊讶，甚至心里可能想发笑——老板实在太不自量力了。
一名属下按耐不住，当即说道：“与置地、新鸿基、长江实业等地产公司比，泰富还只能算小型公司， 如何竞争得过地产巨无霸，特别是置地？”
其余属下也沉默，显然对于这种给老板提醒的做法，他们是认同的。
“能”
陈文杰自信的说道：“世界上任何一家大型公司， 都是由小到大， 从弱到强的。赫赫大名的遮打爵士由英国初来香港， 只是个默默无闻的贫寒之士， 他靠勤勉、 精明和机遇，发达成巨富， 创九仓(九龙仓)、 建置地、 办港灯(香港电灯公司)。 我们做任何事， 都应有一番雄心大志， 立下远大目标， 才有压力和动力。"
大家振奋了一下，但也仅仅是振奋了一下。
随即，陈百燊说道：“只是不说我们能不能领悟到地铁公司的意图，就是我们没有足够的地产经验，也是一个麻烦的事情。”
言下之意，哪怕是泰富地产有个两三年的地产开发经验，也不至于如此被动。
陈文杰点点头，说道：“这一点我承认！但我的想法是：第一，我们可以和人合伙，各50%股权；第二，地产开发经验，都是在学习中，设计图则和建筑施工，有专业的企业提供，我们没必要事事都揽在身上。”
有没有合伙人，都要去尝试！
大家顿时不再发言，虽然不看好泰富地产中标，但老板既然愿意去做，那后面不中标也没有关系，反正没有什么损失。
只是，大家的信心不高而已！
.......
傍晚，陈文杰没有去找赵雅之、关嘉慧，而是回到联邦花园的家里。
吃完饭，他便来到书房，仔细思考——关于中环站的站上盖发展！
港岛中区， 是置地的“老巢”。 当年置地创始人保罗· 遮打参与中区填海， 获得港府成片优惠地皮。
置地在中区， 拥有 10 多座摩天大厦。 置地广场和康乐广场(又名怡和大厦)位于未来的中环地铁车站两翼。 中环车站又恰好落在遮打道上， 遮打道的南侧， 则是遮打花园广场。
就凭这些物业和街道的名称及主人， 就可知置地在中区的地位。
难怪此时的公众和传媒都把中环站称为遮打站。
而后面的金钟站离遮打花园广场仅一百多米， 简直就处在置地的眼皮子底下。
攫取中环、 金钟车站的兴建权， 等于打入中区的心脏， 到置地这只座山虎的食槽里夺食。
卧榻之旁， 岂容他人酣睡？
置地并未公开声称参与竞投， 就有报章唱起置地“志在必得”的高调， 谁与置地竞争， 无疑“以卵击石”。
“志在必得” 的置地， 会不会“大意失荆州” 呢？
置地属怡和系， 怡和大班又兼置地大班。
现任大班是纽璧坚， 纽璧坚 20 岁起就参加怡和洋行的工作， 一步步爬上董事局主席高位。
纽璧坚没有任何背景， 靠的是自己的勤勉努力。
置地的另一个创始人， 是凯瑟克家族的杰姆· 凯瑟克。 凯瑟克家族又是怡和有限公司的第一大股东。 因此， 纽璧坚身为两局大班， 又得受股东老板的制约。
凯瑟克家族力主把发展重点放到海外，这样， 势必分散纽壁坚坐镇香港抉择的精力。
这正是一般不易洞察的置地的薄弱之处， 人们往往会被置地的“貌似强大” 蒙住双眼。
置地一贯坐大， 也习惯于坐大。
过于自负的置地未必就会冷静地研究合作方， 并“屈尊”去迎合合作方。
那么， 地铁公司招标的真正意向是什么?
香港地铁公司是一间直属港府的公办公司。
香港的公办公司， 并不像前世内地的国有企业， 一切都由政府包揽包办。
地铁公司除少许政府特许的专利和优惠外， 它的资金筹集、 设计施工、 营运经营， 都得按商场的通常法则进行。
陈文杰通过各种渠道获悉， 港府工务局对中区邮政总局原址地皮估计约 2.443 亿港元，原址用作中环、 金钟两地铁车站上盖。
另加上九龙湾车厂地皮估价， 两者合计约 6 亿港元。
港府将以估价的原价批予地铁公司， 由地铁公司发展地产， 弥补地铁兴建经费的不足。
地铁公司为购旧中区邮政总局原址地皮， 曾与港府多次商谈。 地铁公司的意向是： 用部分现金， 部分地铁股票支付购地款。
港府坚持要全部用现金支付。
那么，首先明确这一点， 竞投车站口盖发展权， 必须以现金支付为条件。
地铁公司与港府在购地支付问题上产生分歧， 说明地铁公司现金严重匮乏。 地铁公司以高息贷款支付地皮， 现在急需现金回流以偿还贷款， 并指望获得更大的盈利。
“地铁公司缺现金，必然不会同意‘建成后，长期出租的方案’，这是一个关键。”
“因为，置地的方案，绝不可能迁就这一点。置地将中环物业视为‘私产’，他们的方案一定是将中环站、金钟站的站上盖发展权，用作长期收租。”
“这样一来，置地实际上已经不可能中标。”
“那么，最大的中标可能，自然就是长江实业的李家成。其去年底，就供股集资1.1亿，又得到大通银行的2亿贷款承诺，再加上长江实业的流动资金，俨然是现金流大企业。”
想到这些，陈文杰心中已经明朗起来。
正所谓‘知己知彼百战百胜’，如今他既已经知道地铁公司的意图，又知道长江实业的李家成想法，那么他未必不能截胡，以此去削弱长江地产的实力。
陈文杰的实力虽然还很弱小，但未必没有机会。
就好比他提前吃下永高公司（希尔顿酒店）、湾仔的英美烟草公司旧址一样，长江地产的实力，已经在无形中的被削弱。
而此时的长江地产，充其量也就是一家净资产值不到5亿的企业，远没有想象中的强大！
